大部分物業(yè)公司的保潔服務(wù)都是交由外包保潔公司進(jìn)行的，而結(jié)算基本上都是按人均費用標(biāo)準(zhǔn)，這樣的方式產(chǎn)生的弊端主要有三個：

第一、保潔工作有時候是需要臨時加人完成的，加人的時候物業(yè)公司不給結(jié)算，平時不滿勤，物業(yè)公司又要扣錢，保潔公司就不愿意了，就按編制的人頭數(shù)上工，很多工作質(zhì)量就無法保障；

第二、物業(yè)公司上班點人頭，品質(zhì)監(jiān)管要扣款，保潔公司想上機械代替人，物業(yè)公司依然按人頭費結(jié)算，保潔公司利潤微薄，不得不靠偷人頭生存，甚至出現(xiàn)雇人代打上下班卡的情況；

第三、保潔公司出于各種原因，利用賄賂管理人員降低成本，造成品質(zhì)和廉政的惡性循環(huán)。

保潔公司也同樣需要利用規(guī)模擴張和技術(shù)更新提高效益，但是與甲方物業(yè)公司按人頭結(jié)算的合約模式又嚴(yán)重壓縮了保潔公司的操作空間，保潔公司既無法通過提高人均效能增加效益，也無法通過集約化管理降低成本，加之勞動力緊張，高齡人員的使用就成了不可避免的問題，工效降低了，風(fēng)險提高了。

那么，物業(yè)公司采用彈性人頭制，控質(zhì)不控人的方式操作可行嗎？答案是，在現(xiàn)有的管理模式下是不可行的，因為缺乏精細(xì)化管理做支撐。

要做到精細(xì)化管理，就需要在以下這五個方面進(jìn)行全面管控，并作為合同附件進(jìn)行約定。

1、科學(xué)分區(qū)，保證工作量飽和高效

小區(qū)的保潔區(qū)域要根據(jù)范圍、人員活動頻次、材質(zhì)、復(fù)雜程度、形象指數(shù)等因素進(jìn)行科學(xué)劃分，科學(xué)測算工作量。例如樓棟大堂和電梯前室是人員活動的高頻區(qū)域，相應(yīng)的保潔頻次也要增加，每天至少兩次保潔是必要的，消防逃生樓道平時人員很少到達(dá)，保潔頻次完全可以降低，2-3天一次甚至一周一次都是可以的；小區(qū)入口和主干道地面屬于形象指數(shù)高的區(qū)域，至少每周高壓水槍清洗或石材深度保潔一次，次干道等區(qū)域形象指數(shù)相對較低，可以兩到三周沖洗一次。

通過保潔區(qū)域的科學(xué)劃分，可以充分提高工作的有效性，達(dá)到降低成本的目的。

2、簡單有效的作業(yè)指導(dǎo)書和明確可操作的檢查標(biāo)準(zhǔn)

絕大多數(shù)的保潔人員文化程度不高，繁雜的作業(yè)指導(dǎo)書根本不適用，保潔公司要把作業(yè)指導(dǎo)書編成簡單的口訣和記錄表單，讓保潔人員易懂易會，看起來一目了然。例如不同區(qū)域的保潔用具，以配圖的方式讓員工秒懂，保潔內(nèi)容形成詳細(xì)的表單，讓員工以打勾的方式記錄，使作業(yè)流程簡單明了。

檢查標(biāo)準(zhǔn)也要因地制宜，比如地面白色垃圾不是單以發(fā)現(xiàn)垃圾多長時間打掃為檢查標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)不同檔次的小區(qū)制訂不同的標(biāo)準(zhǔn)，樓內(nèi)垃圾尤其是大堂、電梯前室等位置，以垃圾清掃及時率為標(biāo)準(zhǔn)為宜，干道和步道以單位面積垃圾數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)為宜。肢體可觸碰區(qū)域的塵跡可指檢或紙檢，非肢體直接觸碰區(qū)域以目視檢查就可以了。

通過作業(yè)指導(dǎo)書和檢查標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化，讓保潔重點更突出，工作重心更聚焦。

3、科學(xué)分區(qū)，保證工作量飽和高效

保潔公司對各保潔區(qū)域要執(zhí)行專崗、專人，提高操作的熟練度，減少操作失誤和不合格率，對于休息時間或臨時請假，要有相對固定的替班人員。

對于保潔操作過程的工作告示牌等要定點，保潔操作要定時，便于提高監(jiān)督的有效性、及時性，減少保潔人員窩工、怠工的現(xiàn)象。

4、制訂合理的保潔周期和有效的保潔計劃

不同的保潔區(qū)域有不同的保潔要求，短周期的保潔針對的是人員高頻觸達(dá)的區(qū)域，對于很多區(qū)域而言，更多的是中長周期或應(yīng)急情況的保潔。例如景觀水池的清洗、不上人屋頂?shù)谋崱⑼鈮γ媲逑?、石材養(yǎng)護等，這些區(qū)域保潔周期要根據(jù)實際情況制訂，頻次太高浪費人力物力，頻次太低影響品質(zhì)效果，保潔周期的制訂是考驗一家保潔公司專業(yè)能力的重要指標(biāo)。

保潔計劃則是考驗保潔公司調(diào)度能力的重要指標(biāo)，非上班時間的保潔應(yīng)激反應(yīng)速度、計劃安排的嚴(yán)謹(jǐn)周密、人員調(diào)配的及時有效是保潔計劃的核心組成。保潔計劃應(yīng)以年、季、月、日為周期逐級分解，以保潔范圍、保潔要求、保潔人員為內(nèi)容逐項落實。

5、適配的保潔工具和藥劑

不同材質(zhì)的保潔，有相應(yīng)的工具和藥劑配置，使用得當(dāng)可以起到事半功倍的效果。

保潔工具的配置一方面要考慮工效的問題，另一方面也要考慮形象的問題。不同區(qū)域的保潔人員要有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)配置，這些標(biāo)準(zhǔn)配置要有相應(yīng)的工具包或者工具車承載。例如很多小區(qū)為保潔配置了拖把池，這是一種謬誤，既影響了小區(qū)美觀又降低工作效率，保潔員每次到拖把池清洗拖把，其花在路途上的無用功也極大的降低了勞動效率。正確的方式應(yīng)該是配置保潔車，放置水桶，適當(dāng)設(shè)置取水點方便保潔人員取水倒水，不但提高了效率，也改善了環(huán)境形象。

清潔劑、不銹鋼清洗液、塵推油等專用藥劑對于增強保潔效果、防止損傷有非常重要的作用，保潔人員使用鋼絲球清除電梯轎廂不銹鋼墻面污漬、用草酸清洗大理石材等都是典型的保潔事故，保潔公司應(yīng)充分了解保潔區(qū)域內(nèi)的材質(zhì)及其保養(yǎng)工作，做好工具和藥劑的配置，并對保潔人員進(jìn)行全面的培訓(xùn)。